La location de locaux meublés, dès lors qu’elle présente un caractère habituel, et qu’elle ne concerne pas une partie de l’habitation principale, relève de la catégorie de Bénéfices industriels et commerciaux ( BIC ).

Il existe 3 régimes dans cette catégorie de revenus :

Le régime Micro BIC : est le régime de droit applicable aux loueurs en meublés dont le chiffre d’affaires n’excède pas 32 000 €.

Le régime Réel Simplifié d’Imposition :
est le régime de droit applicable aux loueurs en meublés dont le chiffre d’affaires est compris entre 32 000 € et 230 000 €.

Cependant, certains loueurs en meublés réalisant un chiffre d’affaires inférieur à 32 000 € HT sont automatiquement placés sous ce régime. Il s’agit :

• des loueurs en meublés optant pour la récupération de la TVA,
• des loueurs en meublés exerçant leur activité par l’intermédiaire d’une société.

Le résultat imposable est calculé par différence entre les produits et les charges, majorée d’un coefficient de 1,25 sauf en cas d’adhésion à un Centre de Gestion Agréé.

L’option pour le régime réel simplifié vaut pour l’ensemble de l’activité de loueur en meublé ; il est donc incompatible de déclarer des revenus de location meublé pour certains investissements en micro BIC, et en régime réel simplifié pour d’autres.

Le régime Réel Normal d’Imposition : est le régime de droit applicable aux loueurs en meublés dont le chiffre d’affaires excède 230 000 €.

Ce régime ne présente pas de particularités sur le plan fiscal par rapport au régime Réel Simplifié, et se caractérise par des obligations déclaratives plus détaillées.

Le résultat imposable est calculé par différence entre les produits et les charges réels ( y compris amortissement de l’investissement ), majorée d’un coefficient de 1,25 sauf en cas d’adhésion à un Centre de Gestion Agréé.

Ce régime est adapté aux investisseurs souhaitant récupérer la TVA sur leur investissement.

Le montant des charges réelles peuvent représenter plus de 50% des recettes, surtout lorsque le financement est réalisé par emprunt.

Les frais inhérents à l’établissement d’une comptabilité peuvent être neutralisés par une réduction d’impôt pour adhésion à un Centre de Gestion Agréé, et ne pèsent donc pas sur la rentabilité de l’investissement.

Le résultat imposable est déterminé par application d’un abattement de 50% sur le montant des recettes.

Le régime en matière de TVA est obligatoirement celui de la franchise en base. Il n’existe donc pas de possibilité de récupération de TVA.

Ce régime est donc indiqué pour les investisseurs n’ayant que peu ou pas de TVA à récupérer sur leur investissement, et dont l’acquisition est autofinancée sans recours à l’emprunt.

Les loueurs en meublés relevant du régime micro BIC doivent tenir un livre des recettes.

Les loueurs en meublés relevant des régimes réels sont tenus aux obligations comptables des commerçants : ils doivent tenir les registres comptables obligatoires ( livre-journal, livre d’inventaire, grand livre, registre des immobilisations ). Ils doivent également communiquer aux impôts chaque année les déclarations obligatoires ( bilan, compte de résultat, documents annexes, déclarations de TVA, …. )

La récupération de TVA sur acquisition de logements meublés s’effectue sous réserve :

•Que l’investisseur ait opté pour un régime réel d’imposition,
•Que la location meublée soit accompagnée de la fourniture de prestations de services quasi-hôteliers.

Ainsi, la construction de logements destinés à la location meublée sans fourniture de prestations de services quasi-hôteliers n’ouvre pas droit à récupération de TVA sur les travaux.

Selon la nature des investissements, un loueur en meublé peut donc relever de la TVA pour certains investissements, et être exonéré de TVA pour d’autres.

Sur le plan fiscal, il s’agit bien d’une seule et même activité, et il n’y a pas lieu d’établir deux comptabilité séparées ; cependant, il convient de distinguer selon la situation matrimoniale des conjoints.

Si le régime matrimonial est le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, un des époux peut exercer l’activité au nom de son conjoint, et il n’y a pas dans ce cas de particularité par rapport à une acquisition par un seul des époux.

Si le régime matrimonial est celui de la séparation de biens, les époux constituent entre eux une société de fait, qui donne lieu à l’établissement d’une comptabilité. Cependant, s’agissant d’une société, la réduction d’impôt sur frais de comptabilité pour adhésion à un Centre de gestion Agréé ne sera pas applicable.

En résumé, lorsque les époux ont choisi une régime de séparation de biens, il est recommandé de suivre le principe adopté par ce régime lors de l’acquisition d’un investissement en location meublée.

Le loueur en meublé relève par principe du service des impôts du lieu de son premier investissement.

En cas d’investissement supplémentaire dans un autre lieu, les demandes de remboursements de TVA au titre du deuxième investissement sont à adresser au service des impôts du premier investissement.

En ce qui concerne les déclarations de revenus au titre de l’activité de location meublée, il y a lieu d’adresser une déclaration unique et globalisée au service des impôts du lieu du premier investissement.

De ce fait, il est recommandé de confier la comptabilité de l’ensemble des investissements en location meublée au même cabinet comptable.

Certaines professions exigent l’information et l’accord de leur autorité ordinale pour la pratique d’une activité commerciale à titre accessoire. Il s’agit notamment des médecins, avocats, et fonctionnaires.

D’autres professions interdisent de manière stricte toute pratique d’une activité commerciale. Il s’agit notamment des notaires, experts comptables, et officiers ministériels.

Pour cette deuxième catégorie, il est néanmoins possible de réaliser l’investissement en location meublée par l’intermédiaire d’une société de type SARL, ou EURL dans laquelle l’investisseur exerçant une profession réglementée détient tout ou partie des parts sociales, la fonction de gérant de la société étant confiée à une autre personne, qui ne fait pas l’objet d’une incompatibilité avec sa profession.

La réduction d’impôt sur frais de comptabilité s’applique chaque année, sous réserve de s’acquitter chaque année de la cotisation CGA.

Si l’investisseur est déjà adhérent d’un CGA au titre de son activité principale, il est néanmoins nécessaire de faire une adhésion spécifique à l’activité de loueur en meublé pour que la réduction d’impôt puisse s’appliquer.

S’agissant d’une réduction d’impôt, l’imputation sur l’impôt sur le revenu ne s’effectue qu’à partir du moment où l’investisseur est imposable au moins à hauteur des frais de comptabilité, plafonnés à 915 € HT pour 2009.

Dans le cas où l’investisseur devient ultérieurement non imposable, il convient d’envisager la radiation de l’affiliation au CGA au titre des années concernées.

Seuls les loueurs en meublé inscrits au Registre du Commerce sont désormais soumis à cotisations sociales.

Les cotisations sociales d’allocations familiales, maladie, et de retraite relevant du régime des travailleurs non salariés sont appelées par un organisme unique : le RSI.

Les montants versés sont calculés à partir des revenus déclarés au titre de l’activité de loueur en meublés. Lorsque le revenu dégagé est nul ou déficitaire, une cotisation minimale est appliquée, dont le montant varie en fonction de l’activité principale de l’investisseur ( salarié, retraité, commerçant,…. ).

’assujettissement aux cotisations sociales des loueurs en meublés permet de valider des trimestres dans le régime des travailleurs indépendants.

Dans certains cas, ces trimestres peuvent avoir pour effet d’avancer l’âge à laquelle la retraite est liquidée, y compris dans les autres régimes, salarié notamment.

Par ailleurs, l’assujettissement aux cotisations sociales ouvre droit au dispositif Madelin, qui permet de déduire dans certaines limites du revenu imposable de loueur en meublé des cotisations de retraite supplémentaire, ainsi que des cotisations prévoyance de type mutuelle.

L’assujettissement aux cotisations sociales est particulièrement recommandée pour les investisseurs ayant eu une carrière professionnelle significative, et qui cessent toute activité professionnelle avant l’âge de 60 ans.

Les règles de détermination de la base servant à l’application du taux de réduction d’impôt prévue à l’article 199 septvicies du code général des Impôts diffèrent selon la nature du bien acquis en vu du bénéfice de l’avantage fiscal considéré.
Au préalable, on rappelle qu’il existe cinq cadres éligibles ouvrant droit au dispositif fiscal de faveur dit « Loi Scellier »:
-L’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement -L’acquisition d’un logement acquis inachevé -L’acquisition d’un logement que le contribuable fait construire -L’acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement -L’acquisition d’un logement réhabilité ou en vu de sa réhabilitation

S’agissant de la situation la plus fréquemment rencontrée au travers d’Actifs et Associes, soit l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, et Conformément au principe posé par l’instruction administrative 5 B 17 09 du 12 mai 2009,la base sur laquelle est appliquée le taux de réduction d’impôt s’entend du prix d’acquisition du logement augmentée des frais afférents à l’acquisition tels que les honoraires de notaire, les commissions des intermédiaires, la TVA grevant l’achat et la taxe de publicité foncière. Le prix de revient global ainsi obtenue ne peut toutefois excéder la somme de 300 000 € retenue à raison d’une seule acquisition par an et par foyer fiscal.

En revanche, sont exclus de la base servant à l’application du taux de réduction d’impôt et doivent être regardés comme ayant le caractère de charges déductibles au même titre que le montant des intérêts de l’emprunt: les frais de constitution du dossier bancaire ; les frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de denier ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti comme les frais d’acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers; les sommes versées à un organisme de cautionnement ;les primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt (Décision du Conseil d’État, arrêt du 11 février 1966, n° 66328 et arrêt du 17 juin 1966, n° 68598).

Suite à l’information communiquée par la direction générale des finances publiques à l’occasion de la publication de l’instruction administrative 4 F-3-09 du 28 juillet 2009, il ressort que « les biens meubles ne sont pas concernés par les dispositions de l’article 39 G et sont amortis dans les conditions de droit commun » (4 F-3-09 n°37).

Dès lors ,chaque acquisition ayant ouvert droit au bénéfice de la réduction d’impôt conserve, pour le contribuable, sa faculté de dotation en amortissements au titre du mobilier acquis concomitamment avec le ou les logements .

On rappel que la réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du ou des logements éligibles retenu dans la limite annuelle de 300 000 € HT.
Lorsque le contribuable opte pour le bénéfice de cette réduction d’impôt, les amortissements de l’immeuble concerné sont exclus de la déduction pour la détermination du revenu net catégoriel en application de l’article 39 G du Code Général des Impôts (à l’exception désormais des meubles).

L’article 199 sexvicies du CGI précise en son point I que le bénéfice de ces dispositions n’est applicable qu’aux contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4b du CGI, autrement dit qu’aux personnes physiques.
Dès lors, l’avantage fiscal ne peut être consenti qu’aux personnes qui réalisent directement cet investissement et en exclut les personnes ayant recours à une structure juridique dédiée, et ce même si elle revêt le caractère de translucidité fiscale.

Ce point contestable à fait l’objet d’une demande de rescrit par nos services au motif que cette exclusion de principe constituait une entrave au libre choix patrimonial qui relève exclusivement de la seule appréciation du contribuable. D’autant qu’en l’espèce, la création d’une EURL ou d’une SARL de famille ne modifie en rien la situation fiscale des intéressés :

« Le bénéfice des sociétés visées à l’article 8 du CGI [sociétés translucides] est déterminé, dans tout les cas, dans les conditions prévues par les exploitants individuels » art.60 du CGI.

Nous vous alerterons dès que les précisions attendues nous serons communiquées.