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Présenté devant le Conseil des ministres le 29 septembre 2010, le projet de loi de finances pour 2011 n° 2824 a été déposé au bureau de l’assemblée nationale pour un début d’examen prévu à partir du 19 octobre 2010.

Aux rangs des mesures fiscales et budgétaires figurent à l’article 58 : la réduction homothétique de l’avantage en impôt procuré par certains avantages fiscaux à l’impôt sur le revenu. Cette règle consisterait à appliquer une réduction globale de 10 % aux réductions et crédits d’impôt compris dans le champ de l’actuel plafonnement global de certains avantages fiscaux à l’impôt sur le revenu (voir tableau infra).Ainsi, Les taux des réductions et crédits d’impôt, les plafonds d’imputation annuelle de réduction ou de crédit d’impôt et les plafonds de réduction ou de crédit d’impôt admis en imputation, exprimés en euros ou en pourcentage d’un revenu, tels qu’ils sont prévus au b du 2 de l’article 200-0 A du code général des impôts, pris pour l’imposition des revenus de l’année 2011, seraient multipliés par un coefficient de 0,9 sachant que les résultats des opérations seraient arrondis à l’unité inférieure (exemple, pour un taux de réduction d’impôt actuellement fixé à 25%, le nouveau taux s’établirait à 22% après arrondissement à l’unité inférieure).

Cela étant, afin de préserver l’emploi, cette réduction ne serait pas appliquée à l’aide fiscale (réduction ou crédit d’impôt) pour l’emploi d’un salarié à domicile, ainsi qu’au crédit d’impôt au titre des frais de garde des jeunes enfants.

Par ailleurs, cette réduction des avantages fiscaux ne serait pas prise en compte pour le calcul du droit à restitution au titre du « bouclier fiscal ».

Concernant les modalités d’entrée en vigueur, les dispositions seraient applicables à compter de l’imposition des revenus de l’année 2011 pour des dépenses payées à compter du 1er janvier 2011. Ainsi, les reports et étalements de réductions d’impôt acquises pour la première fois au titre d’années antérieures ne seraient pas concernés par la mesure.

Seraient également exclus du champ de la mesure les avantages fiscaux acquis à compter de l’imposition des revenus de l’année 2011, mais qui trouvent leur fondement dans une décision d’investissement immobilier formalisée avant le 1er janvier 2011 (l’acquisition de la résidence principale pour les intérêts d’emprunt y afférents, les investissements immobiliers locatifs type).

synthese des avantages fiscaux concernés par le rabotage

Annoncée par le secrétaire d’État au logement lors de la tenue de la table ronde sur la fiscalité en faveur des investissements locatifs le 19 mai dernier, la réforme du zonage et des plafonds de loyers applicables au dispositif Scellier prendra effet au 1^er janvier 2011. Selon les zones, une diminution des plafonds de loyers allant de 14% à 26% sera constatée.

Récapitulatif reproduit ci-après :

► Modalités de mise en œuvre des nouveaux plafonds

 Les nouveaux plafonds de loyers s’appliqueront aux logements acquis à compter du 1er janvier 2011 (signature de l’acte authentique devant le notaire).

 Par conséquent, les logements acquis avant fin 2010 ne sont pas concernés par cette disposition, les plafonds de loyers restent donc inchangés.

Carte du nouveau zonage Scellier à l’horizon 2011

Par décision du Conseil d’État en date du 5 Juillet 2010 ,faisant réponse au pourvoi initié par le MINISTERE DE L’ECONOMIE, DES FINANCES ET DE L’INDUSTRIE, il a été rappelé par la haute juridiction qu’en vertu du principe général posé par l’article 13 du code général des Impôts, le remboursement anticipé ou la souscription d’un nouvel emprunt se substituant à taux plus avantageux à celui contracté initialement pour l’acquisition d’un immeuble destiné à la location, constitue une charge ayant le caractère de dépense effectuée en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu  en ce qu’elle n’a ni pour objet, ni pour effet d’accroitre la valeur de l’actif.    

Décision du Conseil d’Etat n° 301044 du 5 juillet 2010

Saisi le 1er juin 2010 par le Conseil d’Etat sur la question de constitutionnalité du dispositif applicable aux exploitants individuels qui, s’ils n’adhèrent pas à un organisme de gestion agréé, sont imposés sur une base égale à 1,25 fois leurs revenus, le Conseil Constitutionnel vient de juger que les dispositions de l’article 158, 7 du CGI qui instaurent cette majoration sont conformes à la Constitution.Pour rappel, ces dispositions affectent les loueurs en meublé non adhérents.Afin d’éviter la pénalisation de vos clients investisseurs, Actifs et Associés vous propose des solutions d’adhésion ouvrant droit à la dispense de majoration des revenus imposables tirés de la location meublée ainsi qu’au bénéfice d’une réduction d’impôt additionnelle à la réduction d’impôt « Censi-Bouvard ».Pour toute demande ou précisions complémentaires, n’hésitez pas à nous contacter.

Cons. const. 23 juillet 2010 n° 2010-16 QPC

La cour administrative d’appel de Versailles a rendu le 6 mai 2010 sa décision sur le différent qui opposait un couple de propriétaire de logements loués meublés au Ministère du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme d’État. En effet, ce dernier avait déposé un recours à l’encontre de la décision rendue par le tribunal administratif de Versailles deux ans plus tôt, donnant partiellement raison au couple qui avait déduit de son revenu global les déficits BIC nés de leur activité de location, alors même qu’ils ne pouvait prétendre à être regardés comme loueur professionnel. Le couple, proposant des services en sus de la location par l’intermédiaire d’une agence locale, avait pratiqué cette déduction en se fondant sur l’instruction administrative 4A-7-96 selon laquelle les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien ne sont pas concernées par le régime applicable aux déficits de la location meublée non professionnelle. La cour administrative d’appel confirme la position du tribunal administratif et rejette le recours du Ministre sur le terrain de la doctrine en rappelant qu’en vertu de l’article L.80A du livre de procédures fiscales, les instructions administratives sont opposables à l’administration tout en concédant que sur le terrain de la loi, les époux n’étaient pas fondés à demander l’imputation des déficits sur leur revenu global. En revanche, les amortissements pratiqués au titre de l’article 39 C du CGI font l’objet d’une réintégration dans le revenu global des intéressés, la cour estimant que le couple ne pouvait se prévaloir utilement de la doctrine dans ce cas aux vues de la modestie des prestations para-hôtelières assurées ou proposées.

En l’espèce, la cour aura retenue la notion de louage de services au plan de l’admission en déductibilité des déficits fiscaux se rapportant à l’activité de location mais aura écartée cette même notion de louage de services au plan de la déductibilité des amortissements.  

Décision CAA de Versailles du 6 mai 2010, 08VE2825

Après examen d’une commission spéciale sur le crédit à la consommation et la lutte contre le surendettement, le texte n° 2010-737 du 1^er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation a été adopté. Il institue une série de mesures visant à encadrer la publicité et la communication autour des dispositifs d’incitation fiscale tels que le régime Scellier, la loi Censi-Bouvard, ou encore les mécanismes d’aide à l’investissement Outre-mer. Ainsi, la loi impose désormais que toute publicité relative à une opération d’acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositifs énoncés supra doit comporter une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des avantages fiscaux considérés. Cette mention devra figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l’investissement et s’inscrire dans le corps principal du texte publicitaire.

L’article 28 de la loi n°2010-737 du 1er juillet 2010 a été inséré comme suit :

« Toute publicité relative à une opération d’acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 decies E à 199 decies G, au b du 2 de l’article 199 undecies A, ainsi qu’aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 septvicies du code général des impôts doit comporter une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Cette mention doit figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l’investissement

et s’inscrire dans le corps principal du texte publicitaire. »

 Désormais, il faut bien prévenir le futur acquéreur-bailleur des délais qui lui sont impartis pour mettre en location le bien qu’il envisage d’acheter (un mois ou un an selon les différents investissements), ainsi que de la durée minimum pendant laquelle la location doit être maintenue (9 ans en général).

Cette disposition s’inscrit dans la volonté toujours plus marquée du législateur d’informer les différents investisseurs souhaitant bénéficier des avantages fiscaux procurés par les dispositifs dits « Bouvard », « Scellier », « Girardin » ou encore ceux obtenus lors d’une acquisition au sein d’une résidence de tourisme classée située en zone de revitalisation rurale.

Le promoteur de ce type d’opération devra veiller à ce que cette information figure bien dans les documents de commercialisation, et s’en faire justifier.

L’instruction administrative 5 B-2-10 du 29 décembre 2009 relative au périmètre d’application prévu pour la réduction d’impôt en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non-professionnelle ne mentionne pas d’exclusion spécifique concernant les contribuables relevant du régime micro. En effet, l’instruction rappelle simplement que [Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les revenus tirés de la location meublée du ou des logements concernés doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux pendant toute la durée de l’engagement de location.]  sans pour autant adjoindre au contribuable le choix d’un mode d’imposition plutôt qu’un autre (réel ou forfait) point 15, section 3, 5 B-2-10.

Pour plus  de détails, il convient de se reporter à l’instruction  4 F-3-09 du 28 juillet 2009 portant aménagement du régime fiscal des loueurs en meublé qui dispose : [La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €. Lorsque le contribuable décide de bénéficier de cette réduction d'impôt, les amortissements de l'immeuble y ayant ouvert droit ne sont admis en déduction du résultat imposable, en application de l'article 39 G, qu'à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de la réduction d'impôt. Cette règle trouve à s'appliquer uniquement lorsque le contribuable relève d'un régime réel d'imposition. Elle est sans incidence pour ceux placés sous le régime des micro-entreprises ; en particulier, elle n'a pas pour effet de diminuer le taux d'abattement pour frais et charges dont ils peuvent réduire forfaitairement leur chiffre d'affaires.](point 37, sous-section 3 du chapitre 2 de l’instruction 4F-3-09 du 28 juillet 2009).

A la lumière de cet extrait, il semble admis par les services fiscaux que le bénéfice du régime Censi-Bouvard soit ouvert aux contribuables qui, par ailleurs, relèvent du régime micro-BIC à l’instar du dispositif Scellier qui permet aussi le cumul avec le régime micro-foncier.

Une réponse ministérielle publiée le 29 juin 2010 rappelle que tout désordre imputable au constructeur entrainant l’incapacité pour le propriétaire de louer son logement en respect des conditions d’octroi de l’avantage fiscal constitue des circonstances exceptionnelles et indépendantes de la volonté de ce dernier et qu’en conséquence, l’administration fiscale sera amenée à faire une application mesurée de la loi fiscale avant toutes remises en cause systématiques.

Réponse ministérielle BESSE, journal officiel de l’assemblée nationale du 29/06/2010

Par décision de rescrit n°2010/35 du 22-6-2010, l’administration fiscale précise les modalités de détermination des revenus fonciers en cas de remise en cause de l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global pour non-respect de la condition de maintien à la location du logement jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.

En effet, il ressort de cette prise de position de l’administration qu’au-delà de la reconstitution du revenu global indûment minoré par un déficit foncier remis en cause, les déficits fonciers reportables constitués par la fraction de déficit supérieure à 10 700 € et la fraction de déficit résultant des intérêts d’emprunt sont définitivement perdus a compter de l’année au cours de laquelle la cessation de la location est intervenue. 

Rescrit n°2010/35 du 22-6-2010

Depuis le 23 juin dernier et jusqu’au 2 juillet, une instruction non définitive est soumise a consultation publique. Le projet apporte certaines précisions aux rangs desquelles figurent la minoration ou la majoration des taux de droit commun de la réduction d’impôt ainsi que du formalisme s’y rapportant. Par ailleurs, le projet revient sur les dispositions nouvelles consécutives à la loi de Finances 2010, notamment en matière de report des fractions de réduction d’impôt non imputées ou des règles de non-cumul du dispositif avec le prêt locatif social (PLS).

Dès la publication définitive, nous reviendront plus en détail sur les aménagements annoncés.