Dans son instruction du 28 Mars 2011, la direction générale des finances publiques précise les modalités d’application issues des reformes successives dont a fait l’objet le dispositif Scellier à l’occasion de l’adoption de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009), de la quatrième loi de finances rectificative pour 2010 (n° 2010-1658 du 29 décembre 2010) et de la loi de finances pour 2011 (n° 2010-1657 du 29 décembre 2010).

Ainsi , il est fait rappel que l’article 82 de la loi de finances pour 2010 introduit une modulation des taux de réduction d’impôt à compter du 1^ER janvier 2011 en fonction de la performance énergétique globale des logements acquis ou construits. Toutefois, et conformément à l’article 62 de la quatrième loi de finances rectificative pour 2010, cette modulation de taux ne concerne pas les logements acquis en l’état futur d’achèvement au plus tard le 31 janvier 2011 qui ont fait l’objet d’un contrat préliminaire de réservation signé et déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2010.

On rappelle aussi le conditionnement du bénéfice des reports de fractions de réduction d’impôt au maintien de la mise en location du logement au cours des années concernées ; et l’exclusion de la réduction d’impôt les logements financés au moyen d’un prêt locatif social (PLS).

Enfin, et indépendamment des règles de modulation des taux, l’application de la réduction homothétique de 10% de l’avantage en impôt procuré par un certain nombre d’avantages fiscaux aux rangs desquels figurent le dispositif Scellier ,prévue par l’article 105 de la loi de finances pour 2011.Cette disposition s’applique, sous réserve des dispositions transitoires, aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011.

Les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif sont subordonnés à la mise en location des logements selon des loyers qui ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret.

Ces plafonds de loyer et de ressources, qui diffèrent notamment selon le lieu de situation du logement et le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif concerné, sont révisés chaque année au 1er janvier.

En conséquence, les plafonds de loyer et de ressources applicables pour l’année 2011 sont les suivants :

Plafonds mensuels de loyer par m² de surface habitable, charges non comprises pour le Dispositif Scellier libre et intermédiaire :

Plafonds annuels de ressources pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2011, applicables au  Dispositif Scellier outre-mer (secteur intermédiaire) :

 Précision : Le fait générateur retenu pour  l’application des nouveaux plafonds de loyer et de ressources des locataires varie selon la date de réalisation* de l’investissement.

  INVESTISSEMENTS REALISES* DU 1ER JANVIER 2009 AU 31 DECEMBRE 2010

 En Secteur libre. Pour les investissements réalisés* en métropole du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010 dans le secteur libre, les plafonds de loyer sont identiques à ceux exigés pour le bénéfice du dispositif « Robien recentré » prévu au h du 1° du I de l’article 31 du CGI.

 Secteur intermédiaire. Pour les investissements réalisés* en métropole du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010 dans le secteur intermédiaire, les plafonds de loyer (et de ressources) sont identiques à ceux exigés pour le bénéfice du dispositif « Borloo neuf » prévu au l du 1° du I de l’article 31 du CGI.

 INVESTISSEMENTS REALISES A COMPTER DU 1ER JANVIER 2011

 Pour les investissements réalisés* en métropole à compter du 1er janvier 2011, les plafonds de loyer des secteurs libre et intermédiaire sont fixés par le décret n° 2010-1601 du 20 décembre 2010 relatif aux plafonds de loyer et de ressources des locataires applicables à certains dispositifs d’aide à l’investissement locatif, qui a notamment pour objet de ramener les plafonds de loyer à des niveaux davantage conformes à la réalité des marchés locatifs privés.

 Ces nouveaux plafonds de loyers s’appliquent aux investissements réalisés* à compter du 1er janvier 2011. Les plafonds de ressources restent quant à eux inchangés, à l’exception des modalités d’indexation et des règles d’arrondi mentionnées à la section 2 du chapitre 1. 5 B-5-11 22 mars 2011.  

 Ce texte réglementaire introduit par ailleurs une différenciation des plafonds de loyer dans les zones où le marché locatif est très tendu, en distinguant une zone A bis au sein de la zone A. La liste des communes situées en zone A bis est définie par arrêté du 22 décembre 2010 relatif au classement des communes en zone A bis.

* La date de réalisation de l’investissement à retenir  est la date de l’acquisition, qui s’entend de la date de signature de l’acte authentique d’achat pour les Acquisitions de logement en l’état futur d’achèvement ou de logement neuf achevé.

Après avoir été déclarées conformes à la constitution, la loi de finances pour 2011 n° 2010-1657 du 29 décembre 2010, et la loi de finances rectificative pour 2010 n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, ont été publiées au Journal Officiel du 30 décembre 2010. Voici les principales dispositions affectant notamment la fiscalité des particuliers et la fiscalité du patrimoine même si cette dernière fera plus largement l’objet d’une réforme de fond annoncée avant l’été 2011.

Dispositif transitoire Scellier non BBC

Majoration du taux de taxation des plus-values immobilieres et relèvement du taux global des prelèvements sociaux

Plafonnement global de certains avantages fiscaux

Réduction homothétique des niches fiscales et dérogations Scellier et Bouvard

Suppression du dispositif Demessine

Annoncée par le secrétaire d’État au logement lors de la tenue d’une table ronde sur la fiscalité en faveur des investissements locatifs le 19 mai dernier, la réforme du zonage et des plafonds de loyers applicables au dispositif Scellier prend effet au 1^er janvier 2011.Le Décret n° 2010-1601 du 20 décembre 2010 vient d’etre publié en ce sens.

Désormais la zone A est scindée en deux, donnant naissance à une nouvelle zone dénommée « A bis », distinguée pour son marché locatif spécifique constitué de Paris et de 29 communes de la petite couronne.

S’agissant des logements acquis à compter du 1er janvier 2011 (directement ou par le biais de l’achat de parts de SCPI), les plafonds de loyers mensuels par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à 21,70 € en zone A bis, 16,10 € dans le reste de la zone A, 13 € en zone B1, 10,60 € en zone B2 et 6,10 € en zone C (sur agrément ministériel). Les plafonds de loyers mensuels applicables à la Scellier intermédiaire, charges non comprises, sont réputés représenter les quatre cinquiemes des loyers Scellier, arrondis au centime d’euro le plus proche (voir tableau récapitulatif ).

Par ailleurs,le décret révise également les règles d’indexation des plafonds de loyer et de ressources des locataires.

Suite et sans doute fin* du processus legislatif visant à la mise en oeuvre d’une mesure transitoire de maintien du taux de réduction d’impôt 2010 pour les investissements « Scellier non BBC » et « Censi-Bouvard » dont l’intention d’achat aurait été « manifestée » avant le 31/12/2010.En effet, réunis en commission mixte paritaire le 21 décembre dernier, les parlementaires ont finalement réintégré la notion de « surcis d’application » pour le dispositif fiscal « Scellier » en rédigeant l’ article 26 sexies (62) du projet de loi de finances rectificative pour 2010 n° 2944 comme suit :

« Le troisième alinéa du IV de l’article 199 septvicies du code général des impôts est applicable aux logements pour lesquels un contrat préliminaire, visé à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, a été signé et déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au service des impôts avant le 31 décembre 2010, et a donné lieu à la conclusion d’un acte de vente authentique avant le 31 janvier 2011. »

En revanche, est exclu de cette mesure , le régime de réduction d’impôt en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle , dit « Censi-Bouvard ».

Récapitulatif des taux applicables selon les cas

*Le texte a fait l’objet d’une Saisine devant le Conseil constitutionnel en date du 22 décembre 2010 , en application de l’article 61 alinéa 2 de la Constitution.

En marge de l’adoption du projet de loi de Finances pour 2011 n° 2824 dans lequel a été définitivement validé le principe et les modalités d’une mesure transitoire visant à la non-pénalisation au titre du « rabot fiscal » des investissements immobiliers initiés en 2010 (voir article du 26 novembre 2010) ,un article 26 sexies du projet de loi de finances rectificative pour 2010 n° 2944 a été soumis au vote du Sénat.

Le présent article tendait à permettre un sursis d’application pour les dispositifs fiscaux de l’investissement locatif aux conditions de 2010, dans le cadre de l’avantage « Scellier » et du régime de loueur en meublé non professionnel, pour les logements ayant fait l’objet d’un contrat préliminaire déposé auprès d’un notaire ou enregistré au service des impôts avant le 31 décembre 2010 et d’une vente par acte authentique avant le 31 janvier 2011.

Après délibération en commission des finances du Sénat et adoption en séance publique le 17 décembre 2010, il a été décidé de supprimer ce surcis au motif que cette modification intervenait en urgence, à la veille de l’entrée en vigueur d’une évolution législative connue depuis la précédente loi de finances, et pouvait conduire les investisseurs à prendre des décisions importantes sans le recul indispensable. Selon le législateur encore, la mesure rendait en outre complexe la détermination du régime fiscal applicable à chaque opération.

Une commission mixte paritaire doit se réunir dès le début semaine prochaine ( 20 décembre 2010) et déterminer la position définitive du législateur sur ce point.

Récapitulatif des taux applicables en 2011 selon les cas (version Sénat en attente CMP)

Rappel : Pour maintenir le taux plein à 25% des investissements Bouvard et Scellier non BBC, les actes devront être régularisés avant le 31/12/2010.

Objet : Dispositions transitoires relatives au projet de Loi de Finances pour 2011 et au sort des réductions d’impôt en faveur des  investissements immobiliers « manifestés » au plus tard le 31 décembre 2010.

 A l’occasion de l’adoption en première lecture à l’Assemblée Nationale du projet de loi de finances pour 2011 n° 2824, il a été inséré à l’article 58 un amendement n°II-459 rectificatif complétant l’alinéa 22 par la phrase suivante :

« À titre transitoire, l’engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d’une réservation, à condition qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2010, et que l’acte authentique soit passé avant le 31 mars 2011. ».

Ainsi, les avantages fiscaux acquis à compter de l’imposition des revenus 2011 mais qui trouvent leur fondement dans une décision d’investissement immobilier formalisée avant le 1^er janvier 2011 par un simple contrat préliminaire de réservation , soit déposé au rang des minutes d’un office notarial, soit enregistré au centre des impôts dont relève l’une des parties ,échapperaient à la mesure de « rabot »  introduite à l’article 58 du projet de loi de Finances 2011.

 AMENDEMENT N° II – 459 Rect.

Tableau récapitulatif

      Nota bene : Pour maintenir le taux plein à 25% pour les investissements Bouvard et Scellier non BBC, les actes devront être régularisés avant le 31/12/2010.

* Sous réserve de modifications apportées par le Sénat

L’Assemblée nationale a achevé le 26 octobre dernier l’examen en première lecture de la première partie du projet de loi de finances pour 2011. Certaines dispositions prévues initialement ont fait l’objet d’un durcissement à la suite d’amendements adoptés en commission.

 AMENDEMENT I – 626 (2ème rect.)

CAA DE LYON n° 08LY00786, 2ème chambre
lecture du mardi 25 mai 2010

La cour administrative d’appel de Lyon, dans sa décision rendue le 25 mai 2010, opère une dichotomie inédite dans l’appréciation du caractère déductible des frais de déplacement engagés pour la gestion d’un immeuble, et donc couverts par la déduction forfaitaire prévue au e des dispositions du I de l’article 31 du code général des impôts, et les frais de déplacement engagés pour la réalisation de travaux de réparation et d’entretien qui pour le juge du fond ,restent déductibles sur le fondement des dispositions du a du même article, en tant que dépenses de réparation et d’entretien, dans la mesure où leur montant est justifié.

Cour Administrative d’Appel de LYON 2ème chambre n° 08LY00786

La réduction d’impôt Scellier est imputée pour la première fois sur l’impôt dû au titre de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année. Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de la même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement.

L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées, au maintien en location du logement au cours des années concernées.

 Cette nouvelle disposition ne peut s’appliquer qu’à l’expiration de la période d’engagement de location minimale fixée à neuf ans, dès lors que, pendant cette période, le logement doit nécessairement être donné en location pour ouvrir droit au bénéfice de l’avantage fiscal. Cette mesure prendra donc effet, au plus tôt, à compter du 1er janvier 2018, écartant ainsi toute entorse au principe de non rétroactivité de la loi fiscale.

Réponse ministérielle n° 79 210-JOAN du 05/10/2010