Saisi le 1er juin 2010 par le Conseil d’Etat sur la question de constitutionnalité du dispositif applicable aux exploitants individuels qui, s’ils n’adhèrent pas à un organisme de gestion agréé, sont imposés sur une base égale à 1,25 fois leurs revenus, le Conseil Constitutionnel vient de juger que les dispositions de l’article 158, 7 du CGI qui instaurent cette majoration sont conformes à la Constitution.Pour rappel, ces dispositions affectent les loueurs en meublé non adhérents.Afin d’éviter la pénalisation de vos clients investisseurs, Actifs et Associés vous propose des solutions d’adhésion ouvrant droit à la dispense de majoration des revenus imposables tirés de la location meublée ainsi qu’au bénéfice d’une réduction d’impôt additionnelle à la réduction d’impôt « Censi-Bouvard ».Pour toute demande ou précisions complémentaires, n’hésitez pas à nous contacter.

Cons. const. 23 juillet 2010 n° 2010-16 QPC

La cour administrative d’appel de Versailles a rendu le 6 mai 2010 sa décision sur le différent qui opposait un couple de propriétaire de logements loués meublés au Ministère du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme d’État. En effet, ce dernier avait déposé un recours à l’encontre de la décision rendue par le tribunal administratif de Versailles deux ans plus tôt, donnant partiellement raison au couple qui avait déduit de son revenu global les déficits BIC nés de leur activité de location, alors même qu’ils ne pouvait prétendre à être regardés comme loueur professionnel. Le couple, proposant des services en sus de la location par l’intermédiaire d’une agence locale, avait pratiqué cette déduction en se fondant sur l’instruction administrative 4A-7-96 selon laquelle les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien ne sont pas concernées par le régime applicable aux déficits de la location meublée non professionnelle. La cour administrative d’appel confirme la position du tribunal administratif et rejette le recours du Ministre sur le terrain de la doctrine en rappelant qu’en vertu de l’article L.80A du livre de procédures fiscales, les instructions administratives sont opposables à l’administration tout en concédant que sur le terrain de la loi, les époux n’étaient pas fondés à demander l’imputation des déficits sur leur revenu global. En revanche, les amortissements pratiqués au titre de l’article 39 C du CGI font l’objet d’une réintégration dans le revenu global des intéressés, la cour estimant que le couple ne pouvait se prévaloir utilement de la doctrine dans ce cas aux vues de la modestie des prestations para-hôtelières assurées ou proposées.

En l’espèce, la cour aura retenue la notion de louage de services au plan de l’admission en déductibilité des déficits fiscaux se rapportant à l’activité de location mais aura écartée cette même notion de louage de services au plan de la déductibilité des amortissements.  

Décision CAA de Versailles du 6 mai 2010, 08VE2825

Après examen d’une commission spéciale sur le crédit à la consommation et la lutte contre le surendettement, le texte n° 2010-737 du 1^er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation a été adopté. Il institue une série de mesures visant à encadrer la publicité et la communication autour des dispositifs d’incitation fiscale tels que le régime Scellier, la loi Censi-Bouvard, ou encore les mécanismes d’aide à l’investissement Outre-mer. Ainsi, la loi impose désormais que toute publicité relative à une opération d’acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositifs énoncés supra doit comporter une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des avantages fiscaux considérés. Cette mention devra figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l’investissement et s’inscrire dans le corps principal du texte publicitaire.

L’article 28 de la loi n°2010-737 du 1er juillet 2010 a été inséré comme suit :

« Toute publicité relative à une opération d’acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 decies E à 199 decies G, au b du 2 de l’article 199 undecies A, ainsi qu’aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 septvicies du code général des impôts doit comporter une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Cette mention doit figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l’investissement

et s’inscrire dans le corps principal du texte publicitaire. »

 Désormais, il faut bien prévenir le futur acquéreur-bailleur des délais qui lui sont impartis pour mettre en location le bien qu’il envisage d’acheter (un mois ou un an selon les différents investissements), ainsi que de la durée minimum pendant laquelle la location doit être maintenue (9 ans en général).

Cette disposition s’inscrit dans la volonté toujours plus marquée du législateur d’informer les différents investisseurs souhaitant bénéficier des avantages fiscaux procurés par les dispositifs dits « Bouvard », « Scellier », « Girardin » ou encore ceux obtenus lors d’une acquisition au sein d’une résidence de tourisme classée située en zone de revitalisation rurale.

Le promoteur de ce type d’opération devra veiller à ce que cette information figure bien dans les documents de commercialisation, et s’en faire justifier.

L’instruction administrative 5 B-2-10 du 29 décembre 2009 relative au périmètre d’application prévu pour la réduction d’impôt en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non-professionnelle ne mentionne pas d’exclusion spécifique concernant les contribuables relevant du régime micro. En effet, l’instruction rappelle simplement que [Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les revenus tirés de la location meublée du ou des logements concernés doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux pendant toute la durée de l’engagement de location.]  sans pour autant adjoindre au contribuable le choix d’un mode d’imposition plutôt qu’un autre (réel ou forfait) point 15, section 3, 5 B-2-10.

Pour plus  de détails, il convient de se reporter à l’instruction  4 F-3-09 du 28 juillet 2009 portant aménagement du régime fiscal des loueurs en meublé qui dispose : [La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €. Lorsque le contribuable décide de bénéficier de cette réduction d'impôt, les amortissements de l'immeuble y ayant ouvert droit ne sont admis en déduction du résultat imposable, en application de l'article 39 G, qu'à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de la réduction d'impôt. Cette règle trouve à s'appliquer uniquement lorsque le contribuable relève d'un régime réel d'imposition. Elle est sans incidence pour ceux placés sous le régime des micro-entreprises ; en particulier, elle n'a pas pour effet de diminuer le taux d'abattement pour frais et charges dont ils peuvent réduire forfaitairement leur chiffre d'affaires.](point 37, sous-section 3 du chapitre 2 de l’instruction 4F-3-09 du 28 juillet 2009).

A la lumière de cet extrait, il semble admis par les services fiscaux que le bénéfice du régime Censi-Bouvard soit ouvert aux contribuables qui, par ailleurs, relèvent du régime micro-BIC à l’instar du dispositif Scellier qui permet aussi le cumul avec le régime micro-foncier.

Une réponse ministérielle publiée le 29 juin 2010 rappelle que tout désordre imputable au constructeur entrainant l’incapacité pour le propriétaire de louer son logement en respect des conditions d’octroi de l’avantage fiscal constitue des circonstances exceptionnelles et indépendantes de la volonté de ce dernier et qu’en conséquence, l’administration fiscale sera amenée à faire une application mesurée de la loi fiscale avant toutes remises en cause systématiques.

Réponse ministérielle BESSE, journal officiel de l’assemblée nationale du 29/06/2010

Par décision de rescrit n°2010/35 du 22-6-2010, l’administration fiscale précise les modalités de détermination des revenus fonciers en cas de remise en cause de l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global pour non-respect de la condition de maintien à la location du logement jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.

En effet, il ressort de cette prise de position de l’administration qu’au-delà de la reconstitution du revenu global indûment minoré par un déficit foncier remis en cause, les déficits fonciers reportables constitués par la fraction de déficit supérieure à 10 700 € et la fraction de déficit résultant des intérêts d’emprunt sont définitivement perdus a compter de l’année au cours de laquelle la cessation de la location est intervenue. 

Rescrit n°2010/35 du 22-6-2010

Depuis le 23 juin dernier et jusqu’au 2 juillet, une instruction non définitive est soumise a consultation publique. Le projet apporte certaines précisions aux rangs desquelles figurent la minoration ou la majoration des taux de droit commun de la réduction d’impôt ainsi que du formalisme s’y rapportant. Par ailleurs, le projet revient sur les dispositions nouvelles consécutives à la loi de Finances 2010, notamment en matière de report des fractions de réduction d’impôt non imputées ou des règles de non-cumul du dispositif avec le prêt locatif social (PLS).

Dès la publication définitive, nous reviendront plus en détail sur les aménagements annoncés.

Parution au Journal Officiel du Décret n°2010-222 du 3 mars 2010, pris pour l’application de l’article 199 sexvicies du CGI, ci-joint qui énumère précisément les éléments devant être produit par le contribuable au moment de sa déclaration de revenus de l’année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction d’impôt est demandé.

Les points 6° et 7° de l’article 1 dudit décret nécessitent une attention particulière:

- le 6° prévoit en effet que pour les logements situés dans les résidences de tourisme, une copie de l’arrêté préfectoral portant classement de la résidence doit être délivrée par le contribuable.

Il est rappelé que l’instruction n° 5 B-2-10 du 29 décembre 2009 prévoit notamment que « Pour le bénéfice de la réduction d’impôt, la résidence de tourisme doit être classée au plus tard dans les douze mois de sa mise en exploitation effective ».

Aux termes de l’article D321-6 du Code du Tourisme, la demande de classement, expressément formulée par l’exploitant, est adressée au préfet du département où est installé l’établissement.

Il s’agit donc de demander le classement le plus rapidement possible dès la mise en exploitation de la résidence afin que les contribuables puissent en justifier auprès de l’administration fiscale.

- le 7° prévoit que pour les logements situés dans des résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées, une copie attestant de la délivrance de l’agrément prévue à l’article L. 7232-3 du code du travail, par le gestionnaire des services doit être délivrée par le contribuable.

L’instruction numéro 5 B-2-10 du 29 décembre 2009 prévoit ici notamment que « Pour le bénéfice de la réduction d’impôt, l’agrément « qualité » doit être obtenu par le gestionnaire des services au plus tard dans les douze mois de la mise en exploitation effective de la résidence. » .L’obtention de cet agrément est conditionnée au respect d’un cahier des charges fixé par l’arrêté du 24 novembre 2005 publié au Journal officiel du 8 décembre 2005. Les modalités de délivrance de l’agrément « qualité » sont précisées dans la circulaire ANSP/DGEFP/DGAS n° 1-2007 du 15 mai 2007 du ministère du travail, des relations sociales, de la famille, de la solidarité et de la ville.

Il s’agit donc de demander cet agrément  le plus rapidement possible dès la mise en exploitation de la résidence afin que les contribuables puissent en justifier auprès de l’administration fiscale.

Décret n°2010-222 du 3 mars 2010

Le projet de loi portant réforme du crédit à la consommation, n° 415, déposé le 28 avril 2010 et renvoyé à une commission spéciale sur le crédit à la consommation et la lutte contre le surendettement institue une série de mesures visant à encadrer la publicité et la communication autour des dispositifs d’incitation fiscale tels que le régime Scellier, la loi Censi-Bouvard, ou encore les mécanismes d’aide à l’investissement Outre-mer. Le texte impose désormais que toute publicité relative à une opération d’acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositifs énoncés supra doit comporter une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des avantages fiscaux considérés. Cette mention devra figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l’investissement et s’inscrire dans le corps principal du texte publicitaire.

L’Arrêté du 23 décembre 2009, publié au Journal Officiel n°0300 du 27 décembre 2009, instaure de nouvelles obligations concernant  le contenu réglementaire des documents destinés à la commercialisation des Résidences de Tourisme.

L’arrêté impose désormais l’insertion d’une mention relative à l’indemnité d’éviction à laquelle peut prétendre l’exploitant d’une résidence de tourisme en cas de non-reconduction du bail en cours par le bailleur et selon les modalités codifiées à l’article L. 145-14 du code de commerce. Par ailleurs, les documents de commercialisation devront dorénavant faire état des informations portant sur le promoteur, l’exploitant, les avantages fiscaux et financiers propres à l’investissement en résidence de tourisme et les conditions pour en bénéficier, notamment l’obligation impérative de classement de l’établissement en tant que résidence de tourisme ,les différents statuts possibles de l’acquéreur-investisseur et le projet de réalisation.

Ces dispositions sont  d’application immédiate à compter de la publication.

arrêté du 23 décembre 2009 documentation de commercialisation